中庭アパルトメントが
経済性・収益性に優れる理由
賃貸経営者にとって、建築デザインは単なる装飾ではありません。
初期費用を出来るだけ抑え、高収益を長期に実現するすることが何よりも大切です。
私たちはその為に、中庭アパルトメントをご提案します。
中庭アパルトメントが高利回りな理由
1. 高利回りなアパート経営とは
高利回りなアパート経営とは、家賃を上げるか建築費を抑えるか、あるいはその両方で収益性を高めることが定石です。多くのケースでは、賃料収入（家賃）のUPではなく、なるべく建築費をDOWNさせることにより利回りを上げようと考えます。
しかしながら、単なるコストカットではアパートの住みやすさやデザイン品質の低下を招き、空室が増えたり、高めの家賃を設定できないという形で、結果として利回りの低下を招いてしまうリスクがあります。
私たちは中庭アパルトメントという設計を用いることで、無駄のない動線と住戸配置を実現。建築費をDOWNしながらも、採光や通風、プライバシー、共用部といった魅力を価値として付加することで、相場以上の賃料でも空室待ちができる、長期で収益が安定するアパート経営を実現します。
1. 建設費をDOWN – 共用部を最小化し、住戸数を最大化できる設計 –
中庭アパルトメントの最大の特長は、中庭を中心に各住戸が配置されることで、共用廊下や階段といった“共用部”の面積を大幅に削減でき、建設費をDOWNできる点にあります。これにより、限られた建築面積の中でもより多くの住戸を合理的に配置できます。
一般的な集合住宅では、廊下・階段・エントランスといった共用スペースが建物の外側に張り付くように設置され、その分だけ建物全体の面積を圧迫し、結果的に住戸数を削る要因になります。
とくに都市部では、建ぺい率・容積率・斜線制限・日影規制など、様々な条件によって建てられる建物のボリュームが厳しく制限されます。
私たちは、法規を読み解いたうえで「中庭を建築空間として成立させる」高度なゾーニング計画を行います。
たとえば、中庭を囲むように住戸を配置することで、風通しと採光を確保しながら、壁面後退や開口率などの条件もクリアし、建ぺい率・容積率を余すことなく活かすことができます。
たとえ、土地の形によりはっきりと囲まれた中庭をとることが難しく、直線的な中庭しかとれない場合でも、各階の共用廊下をなくすことは、建設費DOWNとより多くの住戸を配置できる利回りUPに非常に大きく繋がる大切なポイントになります。
その結果、限られた敷地でも「最大限に建てられる」プランを提案できるため、土地のポテンシャルを最大化した経営が可能になります。
2. 賃料収入を大幅にUP – 中庭につながる「広く感じる」豊かな空間設計 –
外廊下、内廊下を廃止し、共用部を中庭に集約することで、豊かな居住性を保ちながら各住戸の面積を小さくすることが可能となります。これはオーナーにとって、「同じ敷地・同じ建築コストでも、より多くの家賃収入を得られる」ことを意味します。
中庭アパートメントは両側に窓を取ることができるため通風、日照に優れ、一般的なワンルームと比べ、コンパクトであっても「開放感のある快適な住まい」となります。また、1Kではなく1LDKの物件として掲載が可能となるため、その点においても賃料UPが期待できます。
その結果、面積単価は抑えても賃料水準は落とさず、むしろ住戸の魅力で相場以上の賃料設定も狙える物件になります。「コンパクトでも快適に暮らせる」ことは、単身者や若年層だけでなく、セカンドライフ層にも支持され、幅広い入居者を見込めます。
3. 共用部の鮭考コスト削減で運用利益が向上
建物の収益性を考える際、見落としがちなのが「共用部の維持コスト」です。
外廊下・階段・照明・屋根・雨仕舞など、共用部は建築時に費用がかかるだけでなく、維持管理・修繕・清掃・防犯対策といったランニングコストが生涯にわたって発生します。
中庭アパートメントは、この共用部そのものを“減らす設計”で経営負担を根本から軽減します。また、中庭の植栽には極力手間のかからない植物を使用し、ランニングコストを低減します。コストが下がることで利回りは上がり、結果として安定的な収益モデルが構築できるのです。
4. 北向きでも明るい住まいが可能＝土地選びの自由度が広がる
北向きの土地や敷地は、一般的には「日当たりが悪い」とされ、住宅用地として敬遠されがちです。しかし、中庭を中心に住戸を配置するアパートメントでは、住戸の“外壁面”がすべて外に面する必要はありません。
たとえ外壁が北向きであっても、中庭側から光を取り込める設計が可能なため、どの方位に建っていても自然光と開放感を得られるのが大きな魅力です。
これにより、これまで活用が難しかった“北向き土地”や“変形地”にも柔軟に対応でき、立地の選択肢が広がる＝土地取得コストを抑えられる可能性も高まり、経済的に非常に有利となります。
5. 1階でも賃料が下がらない理由
通常、賃貸住宅では1階住戸の賃料が2階以上に比べて低く設定される傾向があります。防犯性・採光・湿気などへの不安があるからです。
しかし中庭アパートメントでは、1階の住戸でも中庭に面した大きな窓や開口部から自然光や風を十分に取り込むことができ、開放感と安心感を両立できます。
また、中庭という半屋外の空間が緩衝帯となることで、通行人や隣地からの視線も遮られ、プライバシー性も高いため、「1階だから不便」というネガティブな印象が払拭されます。
このように、1階住戸のデメリットが大幅に緩和される設計により、賃料の大幅な減額が不要になり、場合によっては「中庭が最も美しく見える1階」を店舗や共用スペースとし、賃料UPを計ることも可能です。
6. 空室が出にくく、金融機関からの融資にも有利
中庭アパートメントは、そのデザイン性・快適性・希少性の高さから、入居者に“選ばれる物件”になりやすく、長期にわたり高い入居率を維持しやすい特性があります。「空室が出ない」という安定性は、オーナーにとっての安心だけでなく、金融機関にとっても“投資価値が高い”と判断される大きな指標となります。
中庭アパートメントは見た目の美しさやコンセプトだけでなく、長期間にわたり収益を生み出す商業的耐用年数が高い建築＝長期融資を受けやすい資産であるという点でも、他の賃貸建築とは一線を画します。
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市場調査・経営面のリスク管理サポート
アパート経営において、「間取りの工夫」や「デザインの独自性」だけで満室経営が叶う時代ではありません。入居者のニーズと、土地の特性を的確に捉えた上で、数字に基づく戦略を立てることが、これまで以上に求められています。
私たちは、お申し込み後にご希望があったお客様に対して、以下のような調査・書類作成を承っております。有償サービスとなりますが、建築のご相談はもとより、賃貸経営、金融機関からの融資の確かな一歩を踏み出す準備としてご活用いただければ幸いです。
「入居希望者が求める部屋の広さ」調査報告書
同じエリアでも、単身者が多い地域と、若いファミリー層が流入しているエリアでは、求められる部屋の広さや間取りは大きく異なります。この報告書では、ご計画されている土地の周辺エリアにおいて、どのような広さの住戸が最も選ばれているかを明らかにします。
不動産ポータルサイト、自治体統計、近隣成約データなどをもとに、地域ごとのニーズを「平均専有面積」「供給戸数」「空室率」などのデータと共に整理し、どの広さの部屋をどの割合で、どう中庭をとり入れながら配置すべきか、という設計上の判断材料をご提供いたします。
入居希望者が求める駅からの徒歩距離」調査報告書
駅からの距離は、家賃の相場や入居スピードに直接影響する重要なファクターです。私たちは、ご計画地の最寄駅・最寄バス停・主要施設などを基準に、そのエリアで「徒歩◯分」までが許容範囲とされているかを詳細に調査し、報告書としてまとめます。
この調査では、近隣で実際に募集されている物件の徒歩距離と成約スピード、募集賃料との相関性も分析対象とし、「5分以内が理想」「8分以内なら妥協範囲」「10分超えは設備・間取りに差別化が必要」といったように、距離と戦略の関係を丁寧に読み解きます。
銀行融資に必要な「収支試算表・投資計画表」作成のお手伝い
アパート経営を実現する上で、銀行融資は避けて通れない重要なプロセスです。しかし、金融機関が審査の際に求める資料は、単なる“表面的な収益見込み”ではなく、根拠ある数字と論理の整った収支試算表です。私たちは、ご計画される建物の設計概要をもとに、以下のような項目を含んだ、简单な「金融機関提出用の試算表」を作成いたします
- 想定賃料などによる年間収入の推計
- 建築費・諸経費などの支出項目の整理
- 元利返済シミュレーション・キャッシュフロー分析
- 表面利回り・実質利回り・自己資金比率などの財務指標
この試算表は、金融機関との融資交渉の場において非常に重要な説得材料となり、「投資の筋が良いかどうか」を客観的に説明するツールとして機能します。また、アパート経営者ご自身にとっても、「このプランがどこまで安全か」を判断するための物差しになります。
無料見学相談会開催中！
アトリエ ボーヌでは、実際に完成した中庭アパートメントや注文住宅をご覧いただける無料見学相談会を開催中です。 建築は、図面や言葉だけでは伝わらないことがたくさんあります。
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建築費を抑えつつも、設計力で差がつく。同じ土地でも、建て方次第でアパート収益の最大化も可能になります。
ご参加は無料・完全予約制。じっくり見て、じっくり話せる落ち着いた空間で、あなたの理想の暮らしや賃貸経営のヒントを見つけてください。
